Уважаемые руководители управляющих компаний, ЖСК, ТСЖ!
Обращаем Ваше внимание на необходимость соблюдения требований жилищного и градостроительного законодательства при организации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах.
1. Частью 7 статьи 168 ЖК РФ предусмотрено, что реализация региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, конкретизация сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнение планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах осуществляется путем принятия органом государственной власти субъекта РФ краткосрочного плана реализации региональной программы.
Законом Псковской области от 11.12.2013 №1336-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области" (далее – Закон №1336-ОЗ) утверждение и актуализация краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта отнесено к полномочиям Комитета по строительству и жилищно-коммунального хозяйства Псковской области.
В соответствии со статьей 23 Закона №1336-ОЗ краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта формируются Комитетом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Псковской области, совместно с региональным оператором, органами местного самоуправления муниципальных районов
В силу статьи 18 Закона №1336-ОЗ региональный оператор на основании предложений о включении многоквартирных домов в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта, представленных органами местного самоуправления муниципальных районов, муниципальных округов и городских округов области, до 1 августа года, предшествующего установленному региональной программой капитального ремонта плановому периоду проведения капитального ремонта общего имущества, разрабатывает проект краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта и направляет его на рассмотрение и утверждение в Комитет по строительству и жилищно-коммунального хозяйства Псковской области.
Предложения о включении многоквартирных домов в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта (далее – предложения) представляются органами местного самоуправления муниципальных районов, муниципальных округов и городских округов области региональному оператору.
Утверждается краткосрочный план на 3 года.
Таким образом, в целях организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, собственники помещений которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, (в случае нахождения МКД в Вашем управлении), Вам необходимо направить перечень МКД, в которых Вы планируете организовать капитальный ремонт, заблаговременно в орган местного самоуправления с просьбой включить их в предложения.
БЕЗ ВКЛЮЧЕНИЯ вышеуказанных мероприятий в краткосрочный план реализации региональной программы Вы не сможете исполнить требования Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" и разместить предусмотренную Разделом 10 (пункты 11.5 – 12.6.5.4 ) информацию в ГИС ЖКХ.
Действующий функционал ГИС ЖКХ без включения МКД в краткосрочный план реализации региональной программы не позволит занести информацию о проведенном капитальном ремонте.
За неразмещение, размещение информации не в полном объеме или размещение недостоверной информации статьей 13.19.2. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
2. Частью 3 статьи 189 ЖК РФ, а также частью 4 статьи 18 Закона №1336-ОЗ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете на лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, возложена обязанность не менее чем за три месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, представлять собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, о необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (далее – предложение о капитальном ремонте) в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Предложение о проведении капитального ремонта направляется лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, способом, утвержденным на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме. В случае отсутствия решения собственников о способе направления предложения о проведении капитального ремонта указанные предложения направляются путем рассылки уведомлений в каждое помещение многоквартирного дома либо размещаются в общедоступных местах на досках объявлений, расположенных в подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 6 Положения о порядке представления лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональным оператором (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) собственникам предложений о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, утвержденного Приказом Государственного комитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 12.12.2017 № 132-ОД).
3. В связи с частыми ошибками при оформлении решений общего собрания собственников, напоминаем, что согласно части 5.1 статьи 189 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Выявлены случаи не определения источников финансирования капитального ремонта и не утверждения предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту.
Размеры предельной стоимости установлены Постановлением Правительства Псковской области от 09.01.2023 N 5 (ред. от 13.06.2023) "О размерах предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Псковской области, которая может оплачиваться Региональным оператором - Фондом капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Псковской области за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, на 2023 - 2025 г.г."
С данным нормативным актом можно ознакомиться на сайте регионального оператора http://fkr60.ru и в сетевом издании "Нормативные правовые акты Псковской области" http://fkr60.ru .
4. Выявлены факты неисполнения требований градостроительного законодательства, а именно, непроведения строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Обязанность проведения строительного контроля установлена статьей 53 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 55.5.-1 Градостроительного кодекса РФ, специалистом по организации строительства является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства.
К должностным обязанностям специалиста по организации строительства относится приемка выполненных работ по капитальному ремонту.
Частью 7 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что специалисты по организации строительства осуществляют свои функции со дня включения сведений о физических лицах в национальный реестр специалистов в области строительства. Минимальные требования к таким физическим лицам для включения в национальный реестр специалистов установлены частью 10 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ.
Пункт 9.1.3 СП 48.13330.2019 Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004 предусматривает, что выполнение строительного контроля обеспечивается специалистами по организации строительства, сведения о которых внесены в национальный реестр специалистов в области строительства.
5. Выявлены факты отсутствия исполнительной документации при осуществлении капитального ремонта общего имущества МКД (журналов ведения работ, актов освидетельствования скрытых работ и т.д.).
В силу требований статьи 52 Градостроительного кодекса РФ при осуществлении капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией и выполненными на основании проектной документации, рабочей документации работами осуществляется ведение исполнительной документации.
Исполнительная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и отображающую фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений, содержащихся в проектной документации, рабочей документации (часть 1.5 ст.52 Градостроительного кодекса РФ).
Состав и порядок ведения исполнительной документации установлен Приказом Минстроя России от 16.05.2023 N 344/пр "Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства".
Работы по договорам о капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено статьей 52 Градостроительного кодекса РФ. Выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей.
О необходимости соблюдения требований жилищного и градостроительного законодательства при организации капремонта многоквартирных домов на специальных счетах
Об очно-заочной форме общего собрания собственников помещений в МКД
Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ введена новая форма Общего собрания – очно-заочная. Ранее, общие собрания проходили по схеме: сначала очная форма, на которой очень редко удается собрать кворум, затем заочная форма по той же повестке. То есть фактически общие собрания собственников помещений МКД и проводились, можно сказать, в очно-заочной форме. Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь – законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах!То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно.
Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются статьей 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ). Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч.7 ст.45 ЖК РФ).
Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены частью 5 ст.45 ЖК РФ.
С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме (в отличие от схемы проведения двух собраний собраний - сначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее 10 дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.
Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения 2/3 голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственнкик, обладающие более 50%, но менее 2/3 голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должны быть отданы не менее 2/3 голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таким органом является Минстрой России). Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст.46 ЖК РФ).
Необходимо отметить, что при очно-заочной форме «очные» и «заочные» голоса суммируются, и протокол оформляется один. А вот при проведении двух собраний в очной и заочной формах голоса участников различных собраний суммировать нельзя, и протокола оформляется два – для каждого из собраний отдельно.
УК, ТСЖ, ЖСК, в соответствии с частью 1.1 ст.46 ЖК РФ в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются статьей 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ). Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч.7 ст.45 ЖК РФ).
Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены частью 5 ст.45 ЖК РФ.
С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме (в отличие от схемы проведения двух собраний собраний - сначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее 10 дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.
Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения 2/3 голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственнкик, обладающие более 50%, но менее 2/3 голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должны быть отданы не менее 2/3 голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таким органом является Минстрой России). Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст.46 ЖК РФ).
Необходимо отметить, что при очно-заочной форме «очные» и «заочные» голоса суммируются, и протокол оформляется один. А вот при проведении двух собраний в очной и заочной формах голоса участников различных собраний суммировать нельзя, и протокола оформляется два – для каждого из собраний отдельно.
УК, ТСЖ, ЖСК, в соответствии с частью 1.1 ст.46 ЖК РФ в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.